Scopri quale formula può lasciarti più soldi in tasca nel 2026. Non guardare solo quanto incassi: confronta il netto dopo tasse, costi di gestione, manutenzioni e periodi di sfitto.
Airbnb e Booking possono generare incassi elevati, ma commissioni, pulizie, utenze, property manager, TARI, condominio e giorni non occupati possono ridurre molto il guadagno effettivo.
Funziona soprattutto dove esiste domanda turistica o business costante: centro di Milano, laghi, Livigno, Bormio e alcune zone ad alta rotazione.
In molte città lombarde la domanda di lavoratori, studenti, medici e manager rende il transitorio una formula più stabile e meno costosa da gestire.
La risposta non è uguale per tutti: cambia in base alla città, alla zona e all'immobile.
Bilocale 60 mq.
Breve: netto stimato €18.200
Transitorio: €15.800
4+4: €12.100
Spesso vince il breve
Trilocale 85 mq.
Breve: netto stimato €9.800
Transitorio: €12.400
4+4: €10.700
Spesso vince il transitorio
Appartamento 70 mq.
Breve: netto stimato €21.500
Transitorio: €14.100
4+4: €11.800
Domina il breve turistico
Scegli comune o zona, inserisci i metri quadri e modifica le ipotesi. Il risultato è indicativo e serve per capire quale strada approfondire.
Valore e canoni partono dai dati OMI disponibili nel progetto. L'affitto breve resta una stima modificabile, perché ADR e occupazione variano molto per zona e stagione.
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Mappa orientativa: nelle aree turistiche il breve può dominare; nelle zone business, universitarie e ospedaliere spesso il transitorio è molto competitivo.
| Zona | Formula spesso più competitiva | Motivo |
|---|---|---|
| Brera / Duomo / Navigli | Affitto breve | Domanda turistica internazionale e alta rotazione. |
| Porta Nuova / CityLife | Transitorio | Manager, aziende, mobilità professionale. |
| Città Studi / Bicocca | Transitorio | Studenti, docenti, medici e ricercatori. |
| Brescia / Bergamo centro | Transitorio | Meno turismo puro, più domanda lavorativa. |
| Lago di Como | Affitto breve | Domanda turistica premium e internazionale. |
| Lago di Garda | Affitto breve | Stagionalità forte e alta attrattività turistica. |
| Livigno / Bormio | Affitto breve | Montagna turistica con alta domanda stagionale. |
La formula più redditizia dipende dalla domanda locale e dalla stagionalità. Ecco come si muovono le principali piazze lombarde — poi usa il calcolatore per i numeri reali del tuo immobile.
A Milano convivono due mercati. Il centro storico — Brera, Duomo, Navigli — con la forte domanda turistica tende a premiare l'affitto breve; le aree business e universitarie come CityLife, Porta Nuova, Bicocca e Città Studi spingono invece verso il transitorio, grazie a manager fuori sede e studenti. Il 4+4 resta interessante dove si cerca stabilità e meno gestione.
Brescia ha una domanda solida trainata da lavoro, università e poli ospedalieri: il transitorio intercetta bene professionisti e personale sanitario in trasferta. Il breve ha spazio nel centro storico e in occasione di eventi, mentre il 4+4 conviene nelle zone residenziali con inquilini stabili.
A Bergamo la Città Alta e la vicinanza all'aeroporto di Orio alimentano l'affitto breve turistico; la Città Bassa e l'hinterland, più residenziali, rendono spesso più sensato il transitorio o il 4+4. La scelta dipende molto dalla microzona e dalla stagionalità dei flussi.
Area residenziale dinamica e ottimamente collegata a Milano: la domanda di pendolari e famiglie favorisce transitorio e 4+4, con buona stabilità. L'affitto breve trova spazio soprattutto in concomitanza di grandi eventi e nelle zone più centrali.
A Como il turismo lacustre e la presenza di lavoratori transfrontalieri verso la Svizzera creano un mercato misto: il breve rende in stagione e nelle zone panoramiche, il transitorio intercetta i frontalieri e chi si sposta per lavoro. Il 4+4 dà stabilità lontano dalle aree più turistiche.
Sul Lago di Como il turismo premium e internazionale rende l'affitto breve spesso il più redditizio in alta stagione, con tariffe elevate. La controparte è una forte stagionalità: fuori stagione il rendimento cala, perciò va sempre confrontato con transitorio e 4+4 sul netto annuo, non sul picco estivo.
Il Garda vive di turismo stagionale intenso: in stagione il breve può rendere molto, ma i mesi vuoti pesano sul netto annuo. Nelle zone meno turistiche e per chi vuole meno gestione, transitorio e 4+4 offrono entrate più regolari e prevedibili.
Livigno è una destinazione di montagna ad alta domanda stagionale, tra sci invernale e shopping duty-free: l'affitto breve può raggiungere tariffe alte nei picchi, ma con forte concentrazione stagionale. Il confronto con il transitorio diventa decisivo per capire il rendimento reale sull'intero anno.
A Bormio terme e sci alimentano un turismo stagionale che favorisce l'affitto breve nei periodi di punta. Come per le altre località di montagna, il dato che conta non è la tariffa di alta stagione ma il netto annuo: solo confrontando breve, transitorio e 4+4 si capisce davvero quale formula conviene.
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