Quotazioni OMI 2026 in Lombardia: i 12 capoluoghi a confronto

Tabella citabile: media di capoluogo

Valori medi al m² e variazione annua secondo le Statistiche Regionali 2026 dell’Agenzia delle Entrate (OMI). Non sono il prezzo del singolo immobile.

Capoluogo / provincia	Media €/m²	Var. annua
Milano	€ 5.458/m²	+6,9%
Monza e Brianza	€ 2.517/m²	+1,6%
Como	€ 2.551/m²	+5,2%
Bergamo	€ 1.962/m²	+1,5%
Pavia	€ 1.900/m²	+1,4%
Brescia	€ 1.858/m²	−0,3%
Lodi	€ 1.685/m²	+5,3%
Lecco	€ 1.622/m²	+4,2%
Varese	€ 1.521/m²	+5,0%
Sondrio	€ 1.377/m²	−0,5%
Mantova	€ 1.277/m²	+4,1%
Cremona	€ 1.250/m²	+1,6%

Elaborazione ValoreCasaTua.it su dati pubblici OMI · Scarica il PDF Statistiche Regionali 2026.

Come leggere le quotazioni OMI 2026 dell’Agenzia delle Entrate

Le medie di questa pagina sono il consuntivo regionale. Per il valore di una zona precisa servono le quotazioni OMI per zona, che l’Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre e che si consultano gratis sul suo sito, nella sezione Quotazioni immobiliari, anche dalla mappa GEOPOI. Per ogni zona trovi:

• la tipologia: abitazioni civili, economiche, ville e villini, box;
• lo stato conservativo: normale, ottimo o scadente;
• un valore minimo e uno massimo in €/m², per la compravendita e per l’affitto.

Sono valori di riferimento statistici, non il prezzo di una casa specifica: piano, stato interno, classe energetica e pertinenze lo spostano verso il minimo o il massimo della fascia.

Le tabelle OMI 2026 per zona, città per città

Province: Milano (quartieri Maggiolina e NoLo, Gorla e Crescenzago, Città Studi, Lambrate, Niguarda) · Monza e Brianza · Bergamo · Brescia · Como · Varese · Lecco · Pavia · Lodi · Cremona · Mantova · Sondrio.

Comuni dell’hinterland: Sesto San Giovanni · Cinisello Balsamo · Rho · Legnano · Segrate · Paderno Dugnano · Seregno · Lissone · Vimercate · Treviglio.

Ogni guida riporta la tabella delle zone OMI del comune, con il minimo e il massimo per le abitazioni civili. Per il tuo immobile puoi poi calcolare il valore indicativo.

Cosa contiene il PDF delle Statistiche Regionali 2026

Il file è la nota della Direzione Centrale Servizi Estimativi e Osservatorio Mercato Immobiliare, curata con la Direzione regionale Lombardia. La data di pubblicazione indicata in copertina interna è il 5 giugno 2026. Il periodo di riferimento è l’anno 2025. Non è un listino di zona: è il consuntivo regionale, letto prima per tutta la Lombardia e poi provincia per provincia.

La prima parte è divisa in quattro blocchi. Le compravendite usano due indicatori: l’NTN, cioè il numero di transazioni normalizzate (le abitazioni compravendute, contate per quota), e l’IMI, la quota dello stock di abitazioni che in quell’anno è stata compravenduta. Le dimensioni misurano la superficie media delle case scambiate e le classi di taglio. Le quotazioni sono medie annue in euro al metro quadro, distinte tra comune capoluogo e resto della provincia. Le locazioni contano le abitazioni locate per intero e l’IML, l’intensità del mercato degli affitti. La seconda parte del PDF è un focus per ciascuna delle dodici province.

I numeri di questa pagina sono solo quelli stampati nel PDF. Le variazioni sono sul 2024. L’NTN e le quotazioni non sono il prezzo della tua casa: per la fascia di zona restano le guide al metro quadro.

Compravendite: le dodici province

Nel 2025 l’NTN residenziale della Lombardia è 162.189, in aumento del 7,0% sul 2024. L’IMI regionale è 2,85%, con un incremento di 0,18 punti. Il testo della nota dice che la crescita dei volumi è presente in tutte le province, più contenuta nei soli capoluoghi (+4,8% nel complesso) e più visibile nei comuni minori. La serie che il PDF ricostruisce dal 2011 descrive un ciclo: espansione fino al 2019, contrazione nel 2020, ripresa nel biennio 2021-2022, calo nel 2023, stagnazione nel 2024, nuova crescita nel 2025.

Sugli scambi, il PDF segnala in particolare Lodi (+17,9%), Varese (+10,9%) e Pavia (+9,5%). L’incremento più basso tra le province è Sondrio (+1,3%). Milano, da sola, pesa il 34,6% dell’NTN regionale. Monza e Brianza e Varese sono appaiate all’8,9% ciascuna. Sondrio è all’1,7%.

L’IMI più alto è a Lodi (3,26%), poi Monza e Brianza (3,25%) e Milano (3,17%). Il più basso è Sondrio (1,48%), con una differenza annua di appena 0,01 punti. Il salto di intensità più ampio è ancora Lodi: +0,49 punti. Varese segue con +0,28 e Pavia con +0,25. Bergamo cresce nei volumi solo del 3,3% e nell’IMI di 0,08 punti: un mercato grande (17.936 NTN, 11,1% della regione) che nel 2025 si è mosso meno della media.

Le mappe del PDF, non riprodotte qui, aggiungono il dettaglio comunale. Su 1.503 comuni, 801 hanno registrato meno di 50 abitazioni compravendute, e uno non ne ha registrata nessuna. I comuni sopra le 500 abitazioni sono 36, erano 38 nel 2024. Tra questi, i capoluoghi di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Brescia superano le 2.000. Sull’intensità, 428 comuni hanno un IMI sopra il 3% (erano 279 nel 2024), 649 stanno tra il 2% e il 3% (erano 690) e 422 restano sotto il 2% (erano 532), in prevalenza in montagna e nell’Oltrepò.

Compravendite: i soli capoluoghi

Sommando i dodici comuni capoluogo si arriva a 40.464 NTN, +4,8% sul 2024. L’IMI dei capoluoghi è 2,97%, in aumento di 0,12 punti. La crescita è meno uniforme che nelle province intere. Il PDF indica gli aumenti percentuali più alti a Varese (+13,3%), Pavia (+11,9%) e Cremona (+9,3%). In calo, nella tabella, sono Bergamo (−4,7%), Como (−1,1%), Lecco (−1,0%), Mantova (−1,0%) e Sondrio (−0,6%). Il commento della nota cita in particolare Bergamo, Como, Mantova e Sondrio; Lecco compare con lo stesso segno nella tabella dei capoluoghi.

Milano città è 25.173 NTN, il 62,2% di tutti gli scambi dei capoluoghi e poco meno della metà della sua città metropolitana (la quota sul totale metropolitano, nel focus, è 44,8%). Brescia capoluogo è il secondo per volumi (3.199), poi Bergamo (2.152) e Monza (2.135). Sondrio capoluogo chiude la lista con 337 NTN.

L’IMI di capoluogo più alto è Monza (3,32%), poi Bergamo (3,07%) nonostante il calo dei volumi. Sondrio ha l’IMI di capoluogo più basso (2,35%). Dove l’NTN scende, anche l’IMI perde punti: Bergamo −0,17, Como −0,04, Mantova −0,04, Lecco e Sondrio −0,03. Dove sale di più, l’intensità segue: Varese +0,34 punti, Pavia +0,29, Cremona +0,23.

Il confronto tra le due tabelle evita un equivoco frequente. La provincia di Bergamo è in crescita (+3,3% di NTN); il comune di Bergamo no (−4,7%). Lo stesso scarto, con segno diverso, vale per Como, Lecco, Mantova e Sondrio: la provincia sale, il capoluogo no. A Lodi succede il contrario sul ritmo: la provincia fa +17,9%, il capoluogo +4,2%. Leggere solo la media regionale cancella questi due mercati.

Quotazioni: capoluogo e resto della provincia

La tabella delle quotazioni, nel PDF, è la numero 8. A livello regionale la media dei capoluoghi è 4.088 €/m² (+6,2%) e quella dei comuni non capoluogo è 1.458 €/m² (+2,7%). Sono gli stessi due numeri della sintesi in apertura. Il capoluogo più caro è Milano, 5.458 €/m², ed è anche quello con l’aumento maggiore (+6,9%). Il capoluogo meno caro è Cremona, 1.250 €/m² (+1,6%). La media meno cara in assoluto, nel testo della nota, è quella dei comuni non capoluogo di Mantova: 810 €/m² (+4,2%).

Due capoluoghi chiudono il 2025 con la quotazione media in calo: Sondrio (−0,5%, a 1.377 €/m²) e Brescia (−0,3%, a 1.858 €/m²). In tutti gli altri il segno è positivo. Fuori dal capoluogo l’aumento più forte è Varese (+7,7%, a 1.378 €/m²). Sondrio è l’unico caso in cui la media del resto della provincia (1.531 €/m², +1,3%) sta sopra la media del capoluogo. Il PDF lo collega, nella mappa dei differenziali rispetto alla media nazionale, ai comuni turistici della provincia, insieme a Bormio e Livigno, e cita nello stesso passaggio Sirmione e Ponte di Legno nel Bresciano e Campione d’Italia nel Comasco.

Il PDF avverte, in nota alla tabella 8, che la quotazione di capoluogo qui riportata è la media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI del comune. Nei focus provinciali la media è invece pesata con lo stock abitativo di zona, al netto della quota di stock non associabile. I due modi di calcolare non coincidono sempre. Per questo un approfondimento di provincia, più avanti nello stesso PDF, può mostrare un euro al metro quadro diverso dalla colonna «capoluogo» di questa tabella, anche quando il comune è lo stesso. Per Milano città il focus riporta comunque 5.458 €/m² e +6,9%, allineato alla tabella regionale.

La serie storica disegnata nel PDF, con base 2011, mostra quotazioni in crescita ininterrotta a livello regionale dal 2016 al 2025, con una pendenza più marcata nei capoluoghi che nel resto dei comuni. È un indice, non un prezzo assoluto: dice la direzione, non quanto vale un appartamento in una via.

Superfici: quali tagli si sono scambiati

La superficie media delle abitazioni compravendute, nel PDF, resta quasi ferma sul 2024, con case più grandi nelle province intere e più piccole nei capoluoghi. La media regionale di provincia è 101,5 m² (+0,9 m²). Quella dei capoluoghi è 87,9 m² (−0,1 m²). Il minimo di provincia è Milano, 87,9 m²; il minimo di capoluogo è ancora Milano, 80,5 m². Il massimo di provincia è Mantova, 134,8 m²; il massimo di capoluogo è Mantova, 105,9 m².

I tagli più scambiati restano quelli intermedi. Nelle province, la classe da 50 m² a 85 m² vale 56.477 NTN, di cui 23.113 nella sola provincia di Milano, e la classe da 85 m² a 115 m² vale 43.834 NTN, di cui 14.318 a Milano. Nei capoluoghi la classe da 50 m² a 85 m² è la prima: 15.853 NTN, di cui 10.638 nel comune di Milano.

Sulle variazioni per classe, il PDF registra a livello regionale l’aumento percentuale più alto oltre i 145 m² (+9,8%). Il picco provinciale citato è Lodi, +23,4% su quella stessa classe grande. Il calo più secco citato è Cremona sulla classe fino a 50 m² (−30,4%). Nei capoluoghi, la classe tra 115 m² e 145 m² fa +57,6% a Sondrio, e la classe fino a 50 m² fa −25,3% a Lodi. Sono variazioni di classi piccole, non il bilancio dell’intera città: Sondrio capoluogo, nel totale, resta a −0,6%.

Locazioni: il quarto blocco del consuntivo

Il mercato degli affitti, nello stesso PDF, cresce meno delle compravendite. Nel 2025 le abitazioni locate per intero in Lombardia sono 211.059, +2,6% sul 2024. L’IML regionale è 9,4%. Il segmento ordinario di lungo periodo resta il più grande (113.506 contratti, 53,8% del totale, IML 5,0%) ma è l’unico in calo (−3,2%). L’ordinario transitorio è a 68.941 (+3,2%, quota 32,7%, IML 3,1%). I segmenti agevolati sono piccoli e in forte aumento: il transitorio agevolato 6.083 (+23,5%) e il lungo periodo agevolato 22.529 (+34,5%).

Il commento del PDF, sulla serie con base 2018, dice che gli agevolati e i transitori sono cresciuti molto rispetto a quell’anno (circa +80% il transitorio agevolato, circa +75% il lungo agevolato, circa +40% l’ordinario transitorio), mentre l’ordinario di lungo periodo nel 2025 è circa il 20% sotto il livello del 2018. Il mercato, in volume e in IML, resta comunque guidato da quel segmento lungo ordinario.

Focus: la città metropolitana di Milano

Milano merita il dettaglio perché da sola è un terzo degli scambi regionali. Nel focus, dopo il calo dell’1,6% registrato l’anno precedente, l’NTN della città metropolitana torna a 56.177, +6,7%. Le macroaree fuori dal comune di Milano crescono in media dell’8,4%; il capoluogo del 4,9%. L’incremento più alto tra le macroaree è l’Alto Milanese (+9,8%), poi Abbiatense Magentino (+8,4%), Sud Milano (+8,2%), Cintura Nord (+7,9%) e Direttrice Est (+7,7%).

Il capoluogo assorbe il 44,8% delle transazioni metropolitane. Il resto, circa 31.000 transazioni, si divide così: Cintura Nord 10.214 (18,2%), Direttrice Est 6.194 (11,0%), Abbiatense Magentino 5.255 (9,4%), Sud Milano 5.023 (8,9%), Alto Milanese 4.318 (7,7%). L’IMI metropolitano è 3,17% (+0,18 punti). Le macroaree stanno in genere tra il 3,2% e il 3,4%, con la Direttrice Est a 3,64%. Fuori dal capoluogo l’IMI sale in media di 0,25 punti; in città di 0,12.

Sui prezzi, la quotazione media dell’intera città metropolitana è 3.604 €/m² (+5,8%). Il capoluogo, 5.458 €/m² (+6,9%), tira la media verso l’alto. Al netto di Milano città le macroaree stanno molto più in basso. La più economica è l’Alto Milanese, 1.577 €/m², pur con un +1,5%. L’Abbiatense Magentino arriva a 1.821 €/m² (+2,7%). Cintura Nord, Direttrice Est e Sud Milano stanno intorno ai 2.000 €/m²: in tabella, 2.056 (+2,8%), 2.037 (+3,5%) e 1.994 (+2,0%).

Nel solo comune di Milano il PDF conta anche 64.278 abitazioni locate nel 2025, +8,1% sul 2024, con un IML del 16,3%. La quota più alta è l’ordinario di lungo periodo (45,4%). È un dato di capoluogo, non della cintura: non va sommato alla tabella regionale delle 211.059 locazioni come se fosse un pezzo aggiuntivo, perché Milano città è già dentro quel totale.

Il grafico storico del focus, riassunto nel testo, dice che dopo il 2013 il capoluogo ha ripreso prima dei comuni della provincia, che nel 2020 c’è stata una contrazione insieme all’emergenza sanitaria, che il 2022 ha segnato un massimo dell’IMI e che nel 2025 entrambi i mercati, città e hinterland, sono tornati a salire. Sulle quotazioni, il 2020 ha visto un lieve calo fuori città e un incremento comunque contenuto in città (+1,5%); la crescita del biennio 2023-2024 prosegue nel 2025, con una curva più ripida a Milano che nei comuni intorno.

Come usare questo riassunto

La tabella dei dodici capoluoghi in cima alla pagina è l’estratto citabile della colonna «capoluogo» della tabella 8. Questo riassunto aggiunge il resto: volumi, intensità, comuni non capoluogo, tagli e, per Milano, le macroaree. Per un articolo o una newsletter la fonte da scrivere resta Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche Regionali 2026, pubblicazione del 5 giugno 2026, anno di riferimento 2025. Il PDF originale è scaricabile da questa stessa pagina.

Una media di capoluogo a 1.962 €/m², come Bergamo, non dice il prezzo di Città Alta né quello di un comune della pianura. La fascia per zona OMI, con il minimo dello stato normale e il massimo dello stato ottimo, sta nelle guide. L’NTN dice quante case si sono scambiate, non in quanti giorni si vende la tua. ValoreCasaTua.it è un portale informativo e non svolge mediazione immobiliare.

Cosa non dicono questi numeri

Le medie di capoluogo sintetizzano mercati molto diversi per microzona e stato. Per fascia di zona usa le guide prezzi al m²; per una stima orientativa sul tuo immobile usa il calcolatore. ValoreCasaTua.it è un portale informativo e non svolge mediazione immobiliare.

Approfondimenti

Mercato immobiliare Lombardia 2026 · Prezzi Milano per zona · Metodo e limiti · Per la stampa

Contenuti informativi basati su dati pubblici OMI (Agenzia delle Entrate), aggiornamento 2026. Non costituiscono perizia né valutazione del singolo immobile ai sensi della L. 39/1989.