Una vendita salta quasi sempre per un documento mancante, non per il prezzo. Scarica gratis la checklist con tutti i documenti e le verifiche da preparare prima di mettere in vendita.
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Un elenco chiaro, organizzato per aree, da stampare e spuntare:
In chiusura, i 3 errori che fanno saltare il rogito — quelli che vediamo più spesso.
La lista qui sopra è l’indice. Sotto, ogni carta del dossier con quattro informazioni: chi la rilascia, il costo indicativo, i tempi e che cosa succede se al rogito non c’è. Dove un importo è già pubblicato su Quanto costa vendere casa, si usa quello. Dove non esiste una tariffa unica, si dice chi la decide, senza inventare una cifra. I tempi sono ordini di grandezza da chiedere allo sportello: un archivio lento o un tecnico già incaricato li spostano.
Chi lo rilascia. La carta d’identità la rilascia il Comune. Il passaporto lo rilascia la Questura. Il codice fiscale lo rilascia l’Agenzia delle Entrate: sulla tessera sanitaria c’è già, se è stata emessa.
Costo indicativo. Se i documenti sono in corso di validità, usarli al rogito non costa nulla. Un duplicato o un rinnovo ha il costo del rilascio, deciso dal Comune o dalla Questura: non è una voce del notaio.
Tempi. Con un documento valido, il tempo è zero. Un rinnovo dipende dall’appuntamento in anagrafe. Conviene controllare la scadenza il giorno in cui si decide di vendere, non la settimana del rogito.
Se manca. Il notaio deve identificare chi vende. Senza un documento in corso non riceve l’atto, anche se prezzo e compratore sono già accordati. Un codice fiscale errato blocca la stessa identificazione in atto e in voltura.
Chi lo rilascia. È la copia dell’atto con cui sei diventato proprietario: rogito di compravendita, donazione o sentenza. La chiede al notaio che ha ricevuto quell’atto. Se lo studio non c’è più, la copia si chiede all’archivio notarile del distretto.
Costo indicativo. Non c’è un tributo nazionale fisso per la copia. La chiede il notaio che conserva l’originale e applica la propria tariffa di copia. Va messo in conto come voce di studio, da chiedere nel momento in cui si ordina, non come un’imposta.
Tempi. Se l’atto è nello studio che lo ha rogato, di solito bastano alcuni giorni. Dall’archivio notarile i tempi si allungano: si ordina appena si decide di vendere.
Se manca. Senza provenienza il notaio non ricostruisce chi è proprietario e a che titolo. Il rogito non si fa. Una fotocopia illeggibile o una scansione senza estremi di registrazione non sostituisce la copia utilizzabile in atto.
Chi lo rilascia. La dichiarazione di successione si presenta all’Agenzia delle Entrate. La voltura catastale, che aggiorna l’intestazione, passa dallo stesso catasto. Non la rilascia il Comune.
Costo indicativo. Dipende dall’attivo ereditario e dalle imposte di successione, quando sono dovute: non è un forfait uguale per ogni casa. Il dettaglio, con i passaggi che contano in Lombardia, è nella guida sulla casa ereditata. Qui importa una cosa sola: la voltura non è compresa nel prezzo del futuro rogito di vendita.
Tempi. La dichiarazione ha un termine di legge dalla morte, e la voltura segue la presentazione. Se non è stata fatta negli anni scorsi, va chiusa prima dell’annuncio, non durante la trattativa.
Se manca. In visura la casa risulta ancora intestata a chi è morto. Il notaio non può vendere un immobile intestato a un defunto. Gli eredi devono risultare in catasto, e se sono più di uno serve l’accordo di tutti, oppure la divisione. Il caso è trattato nella pagina sulla comproprietà.
Chi lo rilascia. Il Comune, tramite lo sportello unico per l’edilizia. Sono la licenza o la concessione vecchia, il permesso di costruire, la SCIA, la CILA e gli altri titoli con cui i lavori sono stati autorizzati. L’accesso agli atti si chiede allo stesso sportello.
Costo indicativo. La consultazione può avere diritti di segreteria comunali, diversi da città a città. Se lo stato reale non coincide con i titoli, il costo non è più quello della copia: è la regolarizzazione. Su questa voce, la pagina dei costi di vendita dice che si va da poche centinaia di euro a diverse migliaia, ed è la più imprevedibile del dossier.
Tempi. Una copia di un titolo già agli atti può arrivare in alcuni giorni, o in qualche settimana se l’archivio è cartaceo. Una sanatoria o un nuovo titolo hanno i tempi del procedimento comunale, non quelli di una visura.
Se manca. Non si dimostra che l’immobile è stato costruito o modificato in modo legittimo. L’acquirente, e la banca che gli fa il mutuo, si fermano. Il rogito slitta, oppure il prezzo viene ritrattato. Come si affronta una difformità è spiegato nella guida sulle difformità e la conformità.
Chi lo rilascia. Oggi è una segnalazione certificata presentata al Comune. Negli immobili più vecchi può esistere ancora il certificato di agibilità, o di abitabilità, rilasciato dal Comune. Non lo rilascia il catasto e non lo sostituisce l’APE.
Costo indicativo. Recuperare una copia del certificato già esistente costa, se costa, i diritti di accesso del Comune. Se l’agibilità non è mai stata chiesta e va presentata ora, il costo è quello del tecnico che predispone la segnalazione, da concordare con lui. Non c’è un prezzo unico regionale da copiare.
Tempi. La ricerca in archivio segue lo sportello. Una segnalazione nuova segue i tempi del tecnico e della presentazione. Non è un download.
Se manca. Il notaio lo segnala. La banca dell’acquirente può rifiutare il mutuo su un immobile senza titolo di agibilità, e la trattativa si ferma anche se venditore e compratore erano d’accordo. Negli immobili molto datati l’assenza va verificata sul caso, non data per scontata come un divieto automatico: è comunque una delle prime domande del notaio.
Chi lo rilascia. L’Agenzia delle Entrate, catasto. L’intestatario la consulta dall’area riservata del sito dell’Agenzia. Non la rilascia il notaio: il notaio la rilegge, non la produce.
Costo indicativo. La consultazione online da parte di chi è intestatario non ha un tributo aggiuntivo. Se la chiede un intermediario per conto tuo, può esserci un suo compenso: è il prezzo del servizio, non un’imposta catastale sulla visura del proprietario.
Tempi. Il download, con le credenziali già attive, è immediato. L’attivazione dell’area riservata, se non ce l’hai, è il passaggio che richiede un po’ di tempo, non la visura in sé.
Se manca, o è vecchia. Intestazione, rendita, consistenza e identificativi (foglio, particella, subalterno) possono non coincidere con l’atto. Il notaio ne vuole una aggiornata. Una visura di tre anni fa, stampata per un’altra pratica, non chiude il punto.
Chi lo rilascia. Sempre l’Agenzia delle Entrate. La copia della planimetria in atti la scarica l’intestatario. Se il disegno non corrisponde allo stato di fatto, l’aggiornamento lo presenta un tecnico abilitato con la procedura DOCFA. Il catasto riceve la nuova planimetria: non manda un geometra a ridisegnare la casa.
Costo indicativo. La copia online per l’intestatario non aggiunge un tributo. L’aggiornamento ha il costo del tecnico. Se la differenza tra disegno e realtà è una difformità da sanare, si ricade nella voce già citata: da poche centinaia di euro a diverse migliaia, a seconda di che cosa non torna.
Tempi. La planimetria in atti si scarica subito. Un aggiornamento dura il tempo del rilievo e della presentazione. Va fatto prima delle visite, perché l’annuncio con una piantina diversa dalla planimetria è il problema che l’acquirente scopre per primo.
Se non coincide con la casa. In atto le parti dichiarano la conformità catastale. Se la planimetria mostra una stanza, un balcone o una tramezza che in casa non ci sono, o il contrario, quella dichiarazione non si può fare. Il rogito slitta finché il disegno non è allineato. È il controllo che conviene fare prima di pubblicare, non la sera prima del notaio.
Chi lo rilascia. Un certificatore abilitato, iscritto all’elenco della Regione. In Lombardia la pratica è registrata nel catasto energetico CENED. Non lo rilascia il Comune al posto del tecnico, e non lo sostituisce una classe scritta a mano sull’annuncio.
Costo indicativo. Per un appartamento in Lombardia, la pagina dei costi indica in genere 100–250 euro, secondo metratura e tecnico. Nell’esempio pubblicato lì, un APE da solo sta intorno ai 150 euro. Non è un’imposta: è il compenso del certificatore, dopo il sopralluogo.
Tempi. Con un tecnico già incaricato, sopralluogo e registrazione stanno nell’ordine di alcuni giorni. L’attestato vale dieci anni, salvo lavori che cambiano la prestazione energetica: un APE vecchio di undici anni, o precedente a un cappotto, non si riusa.
Se manca o è scaduto. Senza APE valido non si pubblica l’annuncio e non si rogita. È un obbligo del venditore, distinto dal notaio e dall’agenzia. Il rapporto con il prezzo di vendita è spiegato nella pagina sulla classe energetica: la classe non sostituisce l’attestato.
Chi lo rilascia. L’amministratore in carica. Attesta la situazione delle spese: che cosa è pagato, che cosa è scaduto, che cosa è già stato deliberato e non è ancora in bilancio come rata. In un edificio senza amministratore, la dichiarazione la fanno i condòmini secondo le regole di quel condominio minimo: non si inventa un amministratore che non c’è.
Costo indicativo. Non è un tributo dello Stato. Spesso l’amministratore la rilascia dentro il suo incarico. Se chiede un rimborso, è quello del suo mandato, da chiedere a lui. Non esiste un listino regionale della liberatoria.
Tempi. Alcuni giorni, se i conti sono aggiornati. Si chiede prima della proposta, non il giorno del rogito. Un condominio con l’assemblea in ritardo allunga l’attesa, perché l’amministratore non certifica numeri che non ha chiuso.
Se manca. L’acquirente non sa se compra anche dei debiti. Chi subentra risponde in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Senza la liberatoria la trattativa si blocca, oppure si trattiene una parte del prezzo fino a quando i conti non sono chiari. Lavori straordinari e morosità sono il tema della guida sul condominio.
Chi lo rilascia. La banca che ha erogato il mutuo, non il notaio e non l’Agenzia delle Entrate. È il documento con il capitale residuo a una data precisa, gli interessi e le spese di estinzione.
Costo indicativo. Il conteggio, di regola, lo chiede il cliente alla propria banca senza un prezzo di listino a parte. Il costo che pesa è la cancellazione dell’ipoteca. La pagina dei costi la indica tra 250 e 600 euro quando servono notaio e imposte; con la procedura semplificata è spesso gratuita, e nell’esempio pubblicato lì una cancellazione semplificata sta a zero oppure intorno ai 200 euro. Il notaio del rogito di vendita, invece, resta di solito a carico di chi compra.
Tempi. Il conteggio ha una data di valuta: si chiede con anticipo sul rogito, perché un numero di due mesi prima non è il debito del giorno dell’atto. Le banche lo rilasciano in alcuni giorni lavorativi; va comunque richiesto per iscritto, non stimato dalla rata.
Se manca. Non si conosce il netto della vendita. L’ipoteca resta iscritta e il notaio non può chiudere il mutuo in atto con il ricavato. Vendere con il mutuo aperto si può: il passaggio è descritto in Vendere casa con il mutuo. Senza conteggio, quella strada non parte.
Chi lo rilascia. L’Agenzia delle Entrate, servizio di pubblicità immobiliare, la vecchia conservatoria. Non è la visura catastale: il catasto dice intestazione e rendita, la pubblicità immobiliare dice ipoteche, pignoramenti e altri vincoli trascritti.
Costo indicativo. L’ispezione ha un tributo di pubblicità immobiliare, diverso dalla consultazione catastale del proprietario. L’importo dipende dal tipo di formalità richiesta: lo conferma lo sportello o il notaio sulla visura che gli serve. Non va confuso con i 250–600 euro della cancellazione, che è un atto successivo, solo se un’ipoteca c’è e va tolta.
Tempi. La consultazione telematica è rapida. Di solito la fa il notaio in preparazione del rogito. Farla anche prima, per conto proprio, evita di scoprire un vincolo a trattativa aperta.
Se manca. Un’ipoteca, un pignoramento o un sequestro possono emergere solo davanti al notaio. A quel punto la vendita si ferma, oppure si ridiscute il prezzo al netto del debito. È il controllo che distingue «credo di non avere vincoli» da «in pubblicità immobiliare non risulta nulla».
Chi lo rilascia. È lo stesso atto di provenienza, quando il titolo è una donazione: copia dal notaio che l’ha ricevuta. In più servono i dati sui legittimari, che non stanno scritti in una visura.
Costo indicativo. La copia segue la tariffa del notaio che conserva l’atto, come per qualsiasi provenienza. Non c’è un’imposta speciale «da pagare per poter vendere una casa donata» uguale per tutti. Quel che cambia è il rischio che l’acquirente, o la sua banca, veda nell’atto, e quindi il tempo per preparare il dossier.
Tempi. La copia ha i tempi già detti per la provenienza. La verifica su date e legittimari va fatta prima dell’annuncio: non è una clausola da aggiungere il giorno del rogito.
Se manca, o se si vende come se fosse un acquisto normale. L’acquirente e la banca possono rifiutare l’operazione, o chiedere tutele che allungano i mesi. Con la riforma 2025/2026 il terzo acquirente è più tutelato, e non basta un numero di anni uguale per ogni pratica. Il punto è spiegato in Vendita di una casa donata.
Chi lo rilascia. Il contratto lo hanno le parti. La registrazione è all’Agenzia delle Entrate. La comunicazione all’inquilino, quando la prelazione è dovuta, la deve fare chi vende, con il contenuto e i tempi che il notaio verifica sul caso. Non è un modulo del Comune.
Costo indicativo. Il contratto già registrato non si ripaga per venderlo. Una copia della registrazione, se non la trovi, si chiede all’Agenzia o si recupera dalla propria ricevuta. La prelazione, quando scatta, non è una tassa: è un diritto dell’inquilino di acquistare alle stesse condizioni. Non ha un prezzo di rilascio.
Tempi. Recuperare il contratto è questione di giorni, se è stato archiviato. La comunicazione di prelazione, se dovuta, ha un termine proprio: va calibrata sul rogito, non spedita la sera prima. Il notaio dice se nel tuo caso la comunicazione serve.
Se manca. Non si prova durata, canone e tipo di contratto. La prelazione dell’inquilino non scatta su ogni vendita: senza il contratto, però, nessuno può dirlo. Vendere con l’inquilino dentro si può. Il percorso è nella guida casa con inquilino.
Si parte da quello che si scarica da soli e costa zero se si è intestatari: visura, planimetria, identità. Si confronta la planimetria con la casa, stanza per stanza. Se non torna, si ferma l’annuncio e si chiama il tecnico, prima di spendere in fotografie. In parallelo si ordina l’atto di provenienza e, se c’è un mutuo, il conteggio alla banca. L’APE si incarica appena la planimetria è credibile, perché il certificatore fotografa la casa com’è. Liberatoria, titoli edilizi e agibilità si chiedono al condominio e al Comune con lo stesso anticipo: sono i passaggi i cui tempi dipendono dallo sportello.
Il notaio del rogito, di regola, lo paga chi compra. Questo non sposta sul compratore il dovere di arrivare con il dossier pronto. Una vendita si blocca quasi sempre su una carta mancante. Il prezzo, a quel punto, era già stato discusso.
Con planimetria e titoli già allineati, la voce ricorrente è l'APE: per un appartamento in Lombardia, in genere 100–250 euro. Visura e planimetria online, per l'intestatario, non hanno un tributo aggiuntivo. Se c'è un mutuo, la cancellazione dell'ipoteca è spesso gratuita con la procedura semplificata; quando servono notaio e imposte, l'indicazione già pubblicata è 250–600 euro. Copie dal notaio e diritti di segreteria del Comune non hanno un listino unico: si chiedono a chi rilascia la carta.
Il notaio non riceve l'atto se non identifica il venditore, se non ricostruisce la provenienza, se l'APE non è valido o se la planimetria non consente la dichiarazione di conformità catastale. Una successione non volturata lascia la casa intestata a chi è morto. Un mutuo senza conteggio estintivo lascia l'ipoteca aperta. In questi casi si sposta la data: il prezzo era già stato discusso.
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